জীৱনৰ অৰ্থনীতি

চহৰীয়া ভূ-সম্পত্তিৰ দৰ সদায়ে 

ঊর্ধ্বগামী হৈ থাকেনে? 
ভাস্কৰ জ্যোতি বৰুৱা

‘চহৰত এটা নিজৰ ঘৰ’ৰ সপোন দিঠকলৈ পৰিবৰ্তন কৰাটো দিনকদিনে কঠিন হৈ গৈ আছে চৰা দামৰ বাবে৷ জনসংখ্যাৰ বিস্ফোৰণ আৰু চহৰমুখী প্ৰব্ৰজন ইয়াৰ বাবে ঘাইকৈ দায়ী৷ গৃহ ঋণৰ সু-ব্যৱস্থা থকাৰ পূৰ্বে ঘৰখন সজোৱাটো প্ৰায় মানুহৰ শেষ বয়সতহে হৈ উঠিছিল৷ দিন-কাল সলনি হৈছে৷ গৃহ ঋণ এতিয়া সুলভ যোগ্যজনৰ বাবে৷ সেয়ে সলনি হৈছে মানুহৰ ঘৰ সজাৰ পৰিকল্পনাৰ সময়ো৷ ডেকা বয়সতে ঋণ লৈ ঘৰ কিনা বা সজাটো আজিৰ দিনৰ কৌশল৷ তদুপৰি একমাত্ৰ যে প্ৰাথমিক প্ৰয়োজনৰ বাবেই মানুহে ঘৰ-মাটি কিনিছে, এনে নহয়৷ বিনিয়োগৰ বাবে এক সম্পদ শ্ৰেণী হিচাপেও ভূ-সম্পত্তি মানুহৰ মাজত অতিকে জনপ্ৰিয়৷ কাৰণ চাওঁ বুলিলেই আপোনাৰ সম্পত্তি আপোনাৰ চকুৰ আগত আৰু সুদীৰ্ঘ দিন মাথোঁ আমি শুনিছো মাত্ৰ ঘৰ-মাটিৰ ঊৰ্ধ্বমুখী দামৰ বিষয়হে৷ কিন্তু এই ধাৰা সদায়ে অব্যাহত থাকিবনে? আজিৰ তাৰিখত ঘৰ-মাটিত বিনিয়োগ কৰিব খোজাজনৰ বাবে এটা প্ৰয়োজনীয় প্ৰশ্ন৷

ঘৰ-মাটিৰ দাম একমাত্ৰ ঊৰ্ধ্বমুখী হৈ ৰোৱাৰ সপক্ষে যুক্তি হ’ল জনসংখ্যা সদায়ে বৃদ্ধি হৈ গৈয়ে আছে৷ কিন্তু সেই অনুপাতে মাটিৰতো বৃদ্ধি হ’ব নোৱাৰে৷ যোগান আৰু চাহিদাৰ বিসংগতি যিহেতু বৃদ্ধিহে পাব, সেয়ে ভূ-সম্পত্তিৰ দাম এনেদৰেই ঊৰ্ধ্বমুখী হ’ব৷ যুক্তিসংগত কথা৷ কিন্তু এইখিনিতে উপেক্ষা কৰা হৈছে অন্য এটা গুৰুত্বপূৰ্ণ কাৰকক৷ ক্রেতাৰ ক্রয় ক্ষমতা৷ চাহিদা থাকিল বুলিয়েই সামগ্ৰীৰ দামে যদি ক্রেতাৰ ক্রয় ক্ষমতাৰ বাহিৰলৈ গতি কৰে, তেন্তে ক্রেতাই সেই সামগ্ৰী ক্রয় কৰাৰ পৰা বঞ্চিত হ’বলৈ বাধ্য৷ ইতিহাসেও কয় যে বজাৰ-নিৰ্ভৰ আন বিনিয়োগত উত্থান-পতন থকাৰ দৰে ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰৰো উত্থান-পতন হয়৷ ইকুইটি বজাৰৰ দৰে ভূ-সম্পত্তিৰ চৰা দামেও বুৰবুৰণি পৰ্যায়ত প্ৰৱেশ কৰে৷ এদিন সেই বুৰবুৰণি ফুটে আৰু ভূ-সম্পত্তিৰ দাম দীৰ্ঘদিনৰ বাবে নামিবলৈ বাধ্য হয়৷ শেহতীয়াভাৱে আমেৰিকাকে ধৰি বিশ্বৰ আন বহু দেশে এনে অভিজ্ঞতাৰ সন্মুখীন হৈছে৷ হয়, ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰখনত বহু স্থানীয় কাৰকে ক্রিয়া কৰে৷ কিন্তু একমাত্ৰ সেইবাবেই আমাৰ ভাৰতত এনে কেতিয়াও হ’ব নোৱাৰে বুলি কোৱাটো হ’ব আন্তঃৰাষ্ট্ৰীয় অভিজ্ঞতাক অগ্ৰাহ্য কৰা৷ শেহতীয়াকৈ ভাৰতৰ বহু চহৰত সম্পত্তিৰ দৰ কমিবলৈ লোৱাটো উল্লেখযোগ্য বাতৰি হিচাপে পৰিবেশিত হৈ আহিছে৷ কোৱা হৈছে যে বহু গৃহ নিৰ্মাতাই তেওঁলোকৰ বহু নির্মাণ সম্পূৰ্ণ হোৱা ফ্লেট বিক্রী কৰিবলৈ সক্ষম হোৱা নাই৷ তেওঁলোকে দৰ কমাবলৈও ভয় খাইছে, জানোচা বজাৰে আতংকিত হৈ প্ৰতিক্রিয়া প্ৰকাশ কৰে৷ সেয়ে বহুজনে প্ৰশ্ন কৰিছে - এয়া বুৰবুৰণি ফুটাৰ লক্ষণ নহয়তো?

ইতিহাসৰ পটভূমিত কব পাৰি যে বিত্তীয় বজাৰৰ বুৰবুৰণিতকৈ এনে গৃহ-সম্পত্তি বজাৰৰ বুৰবুৰণি যথেষ্ট দীঘলীয়া হয়৷ অৰ্থাৎ বুৰবুৰণি পৰ্যায়তো ভালে কিছু বছৰ ই অতিক্রম কৰিবলৈ সক্ষম৷ সেই দীঘলীয়া সময়ছোৱাত এনে দুৰ্ভাৱনা অলীক কল্পনা যেন লাগে৷ ঠিক যিদৰে ২০০৬-০৭ চনমানত মানুহে পাহৰি গৈছিল শ্বেয়াৰ বজাৰ যে ডুবিবও পাৰে৷ আমেৰিকাৰ ভূ-সম্পত্তিৰ দামে ২০০৬ ৰ আগভাগত তুংগত থাকি লাহে লাহে নামিবলৈ লয় আৰু ২০১২ চনত নতুন নিম্নতম অৱস্থা পায়গৈ ৷ যোৱা শতিকাৰ ৯০ দশকৰ প্ৰথমছোৱাত জাপানতো ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰ তুংগত থকা অৱস্থাত কেনেধৰণৰ অৱস্থা এটাৰ সৃষ্টি হৈছিল তাক বাৰ্টন জি মালকিয়েল (Burton G. Malkiel)য়ে তেওঁৰ বিখ্যাত কিতাপ ‘এ ৰেনডম ৱাক ডাউন ৱাল ষ্ট্ৰীট’ত বৰ্ণনা কৰিছে৷ সেই বৰ্ণনামতে ১৯৫৫ চনৰ পৰা ১৯৯০ চনলৈকে জাপানৰ ভূ-সম্পত্তিৰ মূল্য বাঢ়িছিল ৭৫ গুণতকৈয়ো বেছি৷ গণনা অনুসৰি ১৯৯০ চনত সমগ্ৰ জাপানৰ ভূ-সম্পত্তিৰ মূল্য প্ৰায় ২০ ট্ৰিলিয়ন ডলাৰ৷ যি দাম সেই সময়ৰ সমস্ত পৃথিৱীৰ সম্পদৰ প্ৰায় ২০ শতাংশ বা তাতোকৈও বেছি৷ এই মূল্য সেই সময়ৰ সমগ্ৰ পৃথিৱীৰ ষ্টক মাৰ্কেটৰ দুগুণ৷ আমেৰিকাখন জাপানতকৈ ২৫ গুণ বেছি ডাঙৰ৷ অথচ সেই সময়ৰ সমগ্ৰ জাপানৰ ভূ-সম্পত্তিৰ মূল্য আমেৰিকাৰ সমগ্ৰ ভূ-সম্পত্তিৰ দামৰ ৫ গুণ৷ তত্ত্বীয়ভাৱে সেই সময়ৰ টকিঅ’ চহৰখনৰ ভূ-সম্পত্তি বেচি সমগ্ৰ আমেৰিকাৰ ভূ-সম্পত্তি কিনিব পৰা অৱস্থা এটা হৈছিল৷ ১৯৯২ চনত ফুটিছিল এই বুৰবুৰণি আৰু নিম্নগামী হৈছিল জাপানৰ ভূ-সম্পত্তিৰ দাম৷

মোৰ বোধেৰে এটা অতি লক্ষণীয় কথা হৈছে যে ঘৰ-মাটিৰ দাম আমাৰ চহৰসমূহত যি হাৰত বাঢ়িছে, ঠিক তেনেদৰে কিন্তু বঢ়া নাই ঘৰভাড়া৷ গুৱাহাটীৰ এটা অঞ্চল পাঞ্জাবাৰীৰ কথাকে ধৰক৷ যি ঘৰৰ ভাড়া ১০ বছৰৰ আগতে ২,০০০ টকা আছিল আজি সেই ঘৰৰ ভাড়া ৬,০০০ টকাতকৈ বেছি হোৱা নাই৷ কিন্তু মাটিৰ দাম? যি মাটিৰ দাম কঠাত ২ লাখ আছিল আজি তেনে মাটিৰ দাম ১০ গুণতকৈ বেছি বৃদ্ধি হ’ল৷ বিশেষজ্ঞই কয় ঘৰ-মাটিৰ দামৰ এই বৃদ্ধি বহু পৰিমাণে কৃত্ৰিম৷ ক’লা টকাৰো যথেষ্ট প্ৰভাৱ আছে এই বজাৰখনত৷ যিটো কথা ভাড়াঘৰৰ বজাৰখনত দেখা নাযায়৷ ঘৰ ভাড়া আৰু ঘৰ-মাটিৰ দাম বৃদ্ধিৰ প্ৰাৰ্থক্য চিৰদিনৰ কাৰণে এনেদৰে আগবাঢ়ি গৈ থাকিব বুলি আশা কৰাতো বাস্তৱসন্মত হ’ব জানো?

যিসকল মানুহে বিনিয়োগৰ লক্ষ্যৰে ( অৰ্থাৎ নিজৰ বাসস্থানৰ বাদে আন লক্ষ্যক উদেশ্য কৰি ভূ-সম্পত্তিত বিনিয়োগ কৰা আৰু প্ৰয়োজনীয় সময়ত সেই ভূ-সম্পত্তি বিক্ৰী কৰি পোৱা টকাৰে সেই লক্ষ্য পূৰণ কৰা) ঘৰ-মাটি কিনিবলৈ আগ্ৰহী তেওঁলোকে এই দিশবোৰ গুৰুত্বসহকাৰে বিবেচনা কৰাৰ প্ৰয়োজন অধিক৷ অন্য এটা লক্ষণীয় দিশ হ’ল ভূ-সম্পত্তিৰ তাৰল্যতা খুব কম৷ অৰ্থাৎ বেচো বুলিলেই বেচিব নোৱাৰি৷ আপোনাৰ প্ৰয়োজনত খৰধৰকৈ মাটি বা ঘৰ বেচিবলৈ গ’লে দাম নিৰ্ধাৰণ ক্রেতাইহে কৰিব, আপুনি নহয়৷ তদুপৰি কম পৰিমাণৰ মাটি বা ফ্লেটক আংশিকভাৱে বেচিব পৰা নাযায়৷ সেয়ে বহু বিত্তীয় লক্ষ্যত সময়মতে আৰোহণ কৰাৰ ক্ষেত্ৰত ভূ-সম্পত্তিক বিনিয়োগৰ মাধ্যম হিচাপে নোলোৱাই মংগল৷ মোৰ এজন বন্ধুৱে দুটুকুৰা মাটি কম দামতে পাই বিনিয়োগ হিচাপে কিনি থৈছিল৷ গুৱাহাটীত ফ্লেট এটা কিনাৰ বাবে যেতিয়া তেওঁক টকাৰ আৱশ্যক হ’ল তেতিয়া মাটি দুটুকুৰা বেচিবলৈ যাওঁতে আশা কৰা ধৰণে দাম দিয়া গ্ৰাহক নোলাল৷ বহু কষ্টৰ মূৰত এটুকুৰা মাটি তিনি বছৰৰ আগতে কিনা দামতে তেওঁ বিক্রী কৰিবলৈ বাধ্য হ’ল আৰু আনটুকুৰা মাটিৰ বাবে এতিয়াও ভাল গ্ৰাহকৰ বাবে বন্ধু অপেক্ষাৰত৷

দূৰভাষ-৯৯৫৪০৬২০৯৫, (লেখাটি অসমীয়া প্ৰতিদিন কাকতত ২০১৪ চনৰ ২০ মার্চ তাৰিখে প্ৰকাশ পাইছিল)