সাম্প্ৰতিক প্ৰসংগ

অচল সম্পত্তিখণ্ডৰ এটা অব্যক্তিগত অভিজ্ঞতা 

ইন্দ্ৰজিত বৰা

আগকথা

“Life is not a problem to be solved, but a reality to be experienced.” - Soren Kierkegaard

অচল সম্পত্তি খণ্ডৰ ওপৰত লিখিম বুলি হেঁপাহ এটা পুহি ৰাখিছিলোঁ বহুদিনৰ পৰা। অৱশ্যে এনে বিষয়বস্তু এটাই মোৰ চিন্তাৰ পৰিমণ্ডলত ভুমুকি মৰাৰ মূলতে হ’ল মোৰ জীৱনৰ এটা বিশেষ ঘটনা । হয়তো এনেধৰণৰ বহু পৰিস্থিতিয়েই ভিন্নজনৰ জীৱনত সমাগত হৈছে, কিন্তু মোৰ সেই দুঃসময়ে, অচল-সম্পত্তি খণ্ডৰ সকলো দিশেই ইমান ধুনীয়াকৈ সাঙুৰি লৈছে যে বিদ্যায়তনিক, বানিজ্যিক বা ৰাজহুৱা নীতিৰ ক্ষেত্ৰত এক বিশেষ উদাহৰণস্বৰূপে (Case Study) ল’ব পাৰি । এনে বিশেষত্বৰ উমানে মোক যেন এজন অপাৰ সম্পত্তিৰ গৰাকীৰ দৰে আপ্লুত কৰিছে । 

এজন ছদ্মৱেশী উদ্যমী যুৱক

এজন যুৱক । এটা সুচল আৰু ৰঙীন ভৱিষ্যতৰ বাবে স্বপ্নাতুৰ । কালক্ৰমে  অচল-সম্পত্তি খণ্ডৰ প্ৰচুৰ মুনাফা আকৰ্ষণৰ কেন্দ্ৰবিন্দু হৈ পৰিল আৰু তেওঁ গুৱাহাটীত থিতাপি ল’লেহি । আৰম্ভ হ’ল নিৰ্মাণৰ ব্যৱসায় । কেৱল স্বপ্নাতুৰ মন পৰম জ্ঞানৰ দৰে অপৰিসীম। হাতত লোৱা নিৰ্মাণৰ প্ৰকল্পকেইটা শেষ নৌ হওঁতেই ৰপ্তানিৰ ব্যৱসায়ত নাও মেলি দিলে । ইউৰোপৰ দেশবোৰলৈ ৰপ্তানি । আৰু নিৰ্মীয়মান সম্পত্তিৰ গ্ৰাহকসকলে তেওঁক লগেই নোপোৱা হ’ল – ইউৰোপৰ ভৌগলিক জ্ঞান লৈ ঘৰমূৱা হ’ব লগা হ’ল । পিছে এজাক বতাহৰ দৰে তেওঁৰ প্ৰেৰিত ৰপ্তানিৰ বস্তুবোৰ হেনো এবাৰ কোনোবা বিমান বন্দৰত সীমাশুল্ক নিৰীক্ষণৰ সময়ত জব্দ হ’ল আৰু কেবা কোটি টকা পানীত পৰিল । তাৰ পাছৰ ছবিখন সচৰাচৰ। নিৰ্মীয়মান ঘৰবোৰৰ নামত জালিয়তি হ’ল – একেটা ঘৰকে কেইজনক বেচিলে হিচাব নাই । বিয়াগোম ধাৰৰ জালত ফন্দীৰ দৰে সোমাই গ’ল – ধাৰে আৰু অনিয়মিত ধাৰৰ সৃষ্টি কৰিলে । তেওঁৰ ওপৰত দণ্ড বিধিৰ পৰা নাগৰিক আইনলৈকে সকলো ন্যায়িক ধাৰা প্ৰয়োগ কৰা হ’ল। কোৰ্ট-কাছাৰি, পুলিচ থানা আৰু কাৰাগাৰলৈ তেওঁৰ আহ-যাহ সাধাৰণ হৈ পৰিল । দেউলীয়া (Bankrupt) ঘোষণাৰ পাছত উচ্চ ন্যায়ালয়ও উপায়ান্তৰ – কেনেকৈ পৰিশোধ কৰিব ধাৰ এই মানুহজনে । 

এটা অভিশপ্ত ৰাতিপুৱা

তেনেকৈ এটা অভিশপ্ত ৰাতিপুৱা । অন্যদিনৰ দৰে সেইদিনাও আচাম ট্ৰিবিউনখন হাতত তুলি লৈছিলোঁ । শেষৰ পৃষ্ঠাত দেখিলো এটা নতুন নিৰ্মানৰ ৰঙীন বিজ্ঞাপন । নিৰ্মাণৰ ঠিকনা মোৰ নিৰ্মীয়মান বাসগৃহৰ সমীপত যেন লাগিল । মনৰ ভিতৰত উখল্-মাখল্ লাগি গ’ল । অৱশেষত এয়অা  গৈ মই কি দেখিলোঁ ? বিজ্ঞাপনত থকা কন্সট্ৰাকচন কম্পানিটোৰ বেনাৰতে যুদ্ধকালীনভাৱে নিৰ্মানকাৰ্য চলি আছে আমাৰ সপোনৰ ঘৰটোৰ মাটিখিনিতে । লগে লগে এই বিল্ডাৰ টাৰ্ণ এক্সপৰ্টাৰ জনক ফোন কৰিলোঁ । উত্তৰ আহিল মাটি টুকুৰা লৈ বিবাদ আছে । মাটিৰ মালিকে গোচৰ দিছে আদালতত – অতি সোনকালেই নিৰ্মাণকাৰ্য বন্ধ হ’ব । মাটিৰ বিবাদ বুলি ক’লেই সচৰাচৰ মনলৈ অহা ভীতিয়ে মোক গ্ৰাস কৰি পেলাইছিল ।

স্বপ্নাতুৰজনৰ আৰ্থিক দুৰ্বলতাৰ সুযোগ লৈ হৈছিল এই ভূমি বিবাদ । এটা অতি ৰহস্যজনক পৰিৱেশ – মাটি এটুকুৰা, কিন্তু বিল্ডাৰ দুজন আৰু মাটিৰ মালিকো দুজন । কেইদিনমানৰ কাৰণে আদালতৰ বিচাৰাধীন হৈ থাকিল গোচৰটো । শেষত হেনো এজন নামজ্বলা আৰু পাৰদৰ্শী উকিলে গোচৰটো আদালতৰ বাহিৰত নিষ্পত্তি কৰিলে । আচম্বিতে দাবীদাৰ মাটিৰ মালিক দুয়োজন আৰু নিৰ্মান কৰি থকা বিল্ডাৰজনৰ মাজত বুজাবুজি হ’ল আৰু দেউলীয়া স্বপ্নাতুৰজন বাদ পৰিল । মাটিৰ মালিকে গোচৰ উঠাই ল’লে । এফালে চুক্তি ভংগৰ বিৰুদ্ধে কৰা গোচৰৰ দৰে কোনো গোচৰেই নিৰ্মান কাৰ্য বন্ধ কৰিব পৰাকৈ শক্তিশালী নহ’ল আৰু অন্যহাতেদি স্বপ্নাতুৰজনক দেউলীয়া ঘোষণা কৰাত কোনো ন্যায়িক বাধা নাথাকিল । 

উত্তৰবিহীন মধ্যবিত্তৰ শৰাধ

বহু সামগ্ৰিক প্ৰশ্ন এতিয়াও উত্তৰবিহীন হৈ ৰৈ গ’ল । একেটুকুৰা মাটিতে দুজন বিল্ডাৰে নিৰ্মাণৰ অনুজ্ঞাপত্ৰ কেনেকৈ পাব পাৰে ? কেনেকৈ দুজন বিল্ডাৰে একেটুকুৰা মাটিৰে দুজন দাবীদাৰ মালিকৰ লগত নিৰ্মাণৰ চুক্তি পঞ্জীয়ন কৰিব পাৰে ? এই ঘটনাপ্ৰৱাহৰ আঁৰত “বিল্ডাৰ টাৰ্ণ এক্সপ’ৰ্টাৰ” জনৰ সমান্তৰালকৈ ভুমি আৰু ৰাজহ প্ৰশাসনৰ মাজৰ ঐতিহাসিক সম্পৰ্কও জড়িত হৈ আছে । সুসংগঠিত আৰু নিকা ভূমি প্ৰশাসনৰ অবিহনে কোনো ন্যায় ব্যৱস্থাই আদালতত বিবাদ নিষ্পত্তি কৰিব নোৱাৰে । 

বৃটিছ শাসনৰ ৰাজহ বিভাগ আৰু এতিয়াৰ সাৰ্বভৌম ৰাষ্ট্ৰৰ ভুমি প্ৰশাসন একে হ’ব পাৰেনে ? ঔপনিৱেশিক প্ৰশাসনযন্ত্ৰটো বিশেষকৈ আইন-শৃংখলা বজাই ৰখা আৰু ৰাজহ সংগ্ৰহৰ বাবে সজ্জিত আছিল । সময়সাপেক্ষে গনতান্ত্ৰিক আৰু উন্নয়নশীল সমাজৰ উপযোগীকৈ এই প্ৰশাসনযন্ত্ৰটোৰ সংস্কাৰৰ প্ৰয়োজন আছিল, যিটো স্বাধীনতাৰ পাছত হৈ নুঠিল । কাৰণ মিশ্ৰ অৰ্থনীতিৰ কৰ্নধাৰসকলৰ অজানিতেই আমোলাতন্ত্ৰই নৱ-সামন্তীয় প্ৰাক-পুঁজিপতি এটা বিশাল শ্ৰেণীৰ স্বাৰ্থ পূৰণ কৰিছিল । ভূমিৰ ব্যক্তিগতকৰণৰ লগে লগে প্ৰয়োজনীয় মালিকীস্বত্ব তথা ভূমিৰ বৈধতা সুৰক্ষাৰ বিপৰীতে ধুসৰ আৰু অপৈণত ব্যৱস্থা আৰু ভুমিৰ তথ্য সঞ্চালন প্ৰক্ৰিয়াৰ ইচ্ছাকৃত বেমেজালিৰ আলমত আমোলাতন্ত্ৰই পুৰন কৰি আহিছে আদিম সামন্তীয় পিপাসা । এটা সমীক্ষা মতে ভাৰতবৰ্ষত প্ৰতিবছৰে ভুমি প্ৰশাসনৰ সেৱাৰ বিনিময়ত প্ৰায় ৪,৫৫০ কোটি টকা উপঢৌকন হিচাবে দিব লগা হয় (Transparency International, 2006)। 

বজাৰ বনাম ভূমি প্ৰশাসন 

অৰ্থনৈতিক বিকাশৰ প্ৰক্ৰিয়াত ভূমিৰ পৰা অচল-সম্পত্তিলৈ ব্যাপক সম্প্ৰসাৰণ হয় আৰু ভূমিৰ সমানুপাতিকভাৱে স্বত্ব নিৰ্ধাৰণ  প্ৰয়োজন হৈ পৰে । স্বাধীনতাৰ পাছৰ দশকত ধাৰাবাহিকভাৱে সংবিধান সংশোধন কৰা হৈছিল জমিদাৰী নিৰ্মূলৰ বাবে । তাৰ পাছত, পট্টাদাৰ আইনৰ দ্বাৰা এক বুজন সংখ্যক পট্টাদাৰৰ স্বত্বৰ সুৰক্ষা সুনিশ্চিত কৰা হৈছিল । বহুসংখ্যক অসুৰক্ষিত হৈয়ে থাকিল । জমিদাৰী নিৰ্মূলৰ ফলত সৃষ্টি হোৱা নৱ-সামন্তীয় শ্ৰেনীটোয়ে ভূমি সংস্কাৰ বাহাল ৰখাৰ অন্তৰায় হৈ পৰাৰ লগে লগে ভূমি প্ৰশাসনৰ সংস্কাৰও সুদূৰপৰাহত ৰৈ গ’ল । গতিকে বেদখল, ভুমি বিবাদৰ দৰে ঘটনা সচৰাচৰ হৈ পৰাটো স্বাভাৱিক । অচল সম্পত্তিৰ স্বত্বৰবোৰ দুই ধৰণে অধিকৰণ কৰা হয় – চুক্তিৰ বা স্বত্বৰ পঞ্জীয়নৰ দ্বাৰা । পঞ্জীয়ন আইন ১৯০৮ অনুসৰি কেৱল চুক্তি সম্পাদনটোৰহে পঞ্জীয়নৰ ব্যৱস্থা আছে । পঞ্জীয়ন কাৰ্যালয় স্বত্ব দাবীৰ সত্যতাৰ বাবে দায়বদ্ধ নহয় আৰু ভূমিৰ লেখপত্ৰ বা তথ্যৰ লগত কোনো সংস্পৰ্শ নাথাকে । সেয়ে বেআইনি স্বত্ব, বিবাদ আৰু গোচৰৰ সৃষ্টি হয় । ২০০৮ চনত আৰম্ভ হোৱা ৰাষ্ট্ৰীয় ভূমি সম্পদ আধুনিকীকৰণ আঁচনি এতিয়া কি পৰ্যায়ত ? ই আমোলাতন্ত্ৰৰ চেঁপাত কেঁকাই থকা প্ৰশাসনযন্ত্ৰৰ সংস্কাৰ আৰু সাধাৰণ মানুহৰ কল্যাণৰ দিশত কিমান আগবাঢ়িছে ?

ইতিমধ্যে ভাৰতীয় ৰাষ্ট্ৰীয় আয়ৰ প্ৰায় ৬% অৱদানেৰে অচল-সম্পত্তি খণ্ড ভাৰতৰ অৰ্থনীতিৰ এক উল্লেখযোগ্য উদ্যোগত পৰিণত হৈছে । কিন্তু ভুমি প্ৰশাসনৰ এই দুৰাৱস্থাই অন্তৰায়ৰ সৃষ্টি কৰিছে । এটা সমীক্ষা মতে, কেৱল ভুমিৰ ক্ষেত্ৰত থকা বেমেজালিৰ বাবে প্ৰায় ৭০% বিভিন্ন অচল-সম্পত্তি খণ্ডৰ প্ৰকল্প বিলম্ব হৈছে । এই খণ্ডত বিনিয়োগ সুচলৰ বাবে বিশেষকৈ ভুমি ব্যৱহাৰৰ কাৰ্যকাল আৰু স্বত্ব সুৰক্ষাকে ধৰি বহু সংস্কাৰ আৰু ভূমি প্ৰশাসনৰ পুনৰীক্ষণৰ প্ৰয়োজন হৈ পৰিছে । অসম চৰকাৰে ঘোষণা কৰা মতে অসম ভূমি ৰাজহ নিয়ন্ত্ৰন আইন ১৮৮৬ (Assam Land Revenue Regulation Act 1886) ৰ সংশোধনেৰে প্ৰস্তাৱিত নতুন ভূমি ব্যৱহাৰ নীতি কি পৰ্যায়ত আছে ? এতিয়া বিনিয়োগ সুচলৰ কাৰণে জমিদাৰী নিৰ্মূলৰ সময়ত প্ৰয়োজনীয় সংবিধান সংশোধনবোৰৰো সংশোধন কৰাৰ সময় আহি পৰিছে নেকি ?